Umowa najmu okazjonalnego u notariusza: krok po kroku

Umowa najmu okazjonalnego to specyficzna forma najmu lokalu mieszkalnego, która oferuje wynajmującym większą ochronę prawną niż standardowa umowa najmu. Kluczowym elementem najmu okazjonalnego jest poświadczenie przez notariusza oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazaniu lokalu zastępczego w przypadku eksmisji.

Właściwie sporządzona umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać wszystkie standardowe elementy umowy najmu, jak dane stron, przedmiot najmu, okres obowiązywania czy wysokość czynszu, ale również specyficzne załączniki wymagane przez ustawę. Najważniejszym z nich jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji oraz wskazanie lokalu, do którego nastąpi ewentualna eksmisja.

Najem okazjonalny można zarejestrować w urzędzie skarbowym, co daje wynajmującemu dodatkowe korzyści podatkowe. Warto pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego może być zawarta maksymalnie na 10 lat, a właściciel musi być osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.

Poniższy wzór dokumentu przedstawia krok po kroku, jak powinna wyglądać profesjonalnie przygotowana umowa najmu okazjonalnego wraz z niezbędnymi elementami, które należy poświadczyć u notariusza.

UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO LOKALU MIESZKALNEGO

Zawarta w dniu [DATA] w [MIEJSCOWOŚĆ] pomiędzy:

[IMIĘ I NAZWISKO WYNAJMUJĄCEGO], PESEL: [PESEL], zamieszkałym/ą w [ADRES], legitymującym/ą się dowodem osobistym seria i numer [SERIA I NUMER], zwanym/ą dalej „Wynajmującym”,

[IMIĘ I NAZWISKO NAJEMCY], PESEL: [PESEL], zamieszkałym/ą w [ADRES], legitymującym/ą się dowodem osobistym seria i numer [SERIA I NUMER], zwanym/ą dalej „Najemcą”.

§ 1. PRZEDMIOT NAJMU

1. Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w [MIEJSCOWOŚĆ], przy ul. [ULICA], o powierzchni [POWIERZCHNIA] m², składającego się z [LICZBA I RODZAJ POMIESZCZEŃ], zwanego dalej „Lokalem”.

2. Wynajmujący oddaje Najemcy do używania Lokal wraz z wyposażeniem szczegółowo opisanym w protokole zdawczo-odbiorczym stanowiącym Załącznik nr 1 do niniejszej umowy.

§ 2. CZAS TRWANIA UMOWY

1. Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony [LICZBA] miesięcy/lat, tj. od dnia [DATA ROZPOCZĘCIA] do dnia [DATA ZAKOŃCZENIA].

2. Wydanie Lokalu Najemcy nastąpi w dniu [DATA], co zostanie potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym.

§ 3. CZYNSZ I OPŁATY

1. Najemca zobowiązuje się płacić Wynajmującemu miesięczny czynsz najmu w wysokości [KWOTA] zł (słownie: [KWOTA SŁOWNIE] złotych).

2. Niezależnie od czynszu, Najemca zobowiązuje się do ponoszenia opłat eksploatacyjnych związanych z używaniem Lokalu, w szczególności opłat za: energię elektryczną, gaz, wodę, odprowadzanie ścieków, wywóz odpadów, Internet, telewizję kablową.

3. Czynsz będzie płatny z góry do [DZIEŃ] dnia każdego miesiąca przelewem na rachunek bankowy Wynajmującego: [NUMER RACHUNKU BANKOWEGO].

§ 4. KAUCJA

1. Najemca wpłacił Wynajmującemu kaucję w wysokości [KWOTA] zł (słownie: [KWOTA SŁOWNIE] złotych) jako zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu Lokalu.

2. Kaucja zostanie zwrócona Najemcy w terminie 30 dni od dnia opuszczenia Lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności Wynajmującego.

§ 5. OŚWIADCZENIA STRON

1. Wynajmujący oświadcza, że niniejsza umowa zostanie zgłoszona do właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

2. Najemca oświadcza, że złożył w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, dotyczące obowiązku opróżnienia i wydania Lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu niniejszej umowy.

3. Najemca oświadcza, że wskazał lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia Lokalu.

§ 6. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego.

3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

ZAŁĄCZNIKI

Protokół zdawczo-odbiorczy
Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego
Oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu zastępczym

Wynajmujący	Najemca
……………………………………	……………………………………

Dokument wymaga poświadczenia notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji

Strona 1

Procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego u notariusza

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga odpowiedniego przygotowania i przejścia przez kilka etapów. Poniżej przedstawiam krok po kroku, jak prawidłowo przeprowadzić cały proces.

Krok 1: Przygotowanie dokumentów

Przed wizytą u notariusza należy przygotować następujące dokumenty:

Dowody osobiste obu stron umowy
Dokumenty potwierdzające własność lokalu (np. akt notarialny, odpis z księgi wieczystej)
Projekt umowy najmu okazjonalnego
Pisemne oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w przypadku eksmisji

Pamiętaj, że oświadczenie właściciela lokalu zastępczego musi zawierać jego dane osobowe, dane najemcy oraz dokładny adres lokalu zastępczego. Właściciel lokalu zastępczego musi potwierdzić, że w razie potrzeby przyjmie najemcę pod wskazany adres.

Krok 2: Umówienie wizyty u notariusza

Skontaktuj się z wybraną kancelarią notarialną i umów termin wizyty. Podczas rozmowy telefonicznej warto:

Poinformować o celu wizyty (sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji do umowy najmu okazjonalnego)
Zapytać o koszt sporządzenia aktu notarialnego
Upewnić się, jakie dokumenty należy ze sobą zabrać
Ustalić, czy notariusz może pomóc w przygotowaniu projektu oświadczenia

Krok 3: Wizyta u notariusza

Podczas wizyty u notariusza następuje sporządzenie oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego. Ten etap jest kluczowy dla ważności całej umowy najmu okazjonalnego. W trakcie wizyty:

Notariusz zweryfikuje tożsamość stron na podstawie dokumentów
Najemca złoży oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazaniu lokalu zastępczego
Notariusz sporządzi akt notarialny zawierający oświadczenie najemcy

Koszt sporządzenia aktu notarialnego zależy od konkretnej kancelarii, ale zazwyczaj wynosi od 200 do 400 zł.

Krok 4: Podpisanie umowy najmu okazjonalnego

Po uzyskaniu aktu notarialnego można przystąpić do podpisania właściwej umowy najmu okazjonalnego. Umowa powinna zawierać:

Dane stron umowy (wynajmującego i najemcy)
Szczegółowy opis przedmiotu najmu
Okres obowiązywania umowy (maksymalnie 10 lat)
Wysokość czynszu i zasady jego płatności
Wysokość kaucji
Informację o sporządzeniu oświadczenia w formie aktu notarialnego
Załączniki: protokół zdawczo-odbiorczy, oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, oświadczenie właściciela lokalu zastępczego

Krok 5: Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego nie jest obowiązkowe, ale przynosi korzyści podatkowe. Aby zgłosić umowę, należy:

Wypełnić formularz zgłoszenia najmu okazjonalnego
Złożyć go w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca położenia wynajmowanego lokalu
Dołączyć kopię umowy najmu okazjonalnego wraz z załącznikami

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego pozwala skorzystać z ryczałtowej stawki podatkowej wynoszącej 8,5% przychodu.

Korzyści z zawarcia umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego oferuje wynajmującym szereg istotnych korzyści:

Uproszczona procedura eksmisji w przypadku niepłacenia czynszu lub naruszenia warunków umowy
Brak konieczności zapewnienia lokalu socjalnego przez wynajmującego
Możliwość szybszego odzyskania lokalu po zakończeniu umowy
Korzyści podatkowe przy zgłoszeniu umowy do urzędu skarbowego

Dla najemcy umowa najmu okazjonalnego oznacza zazwyczaj większą stabilność najmu, ponieważ właściciel ma większą pewność prawną i jest mniej skłonny do nieoficjalnego wynajmu.

Zakończenie umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego może zostać zakończona:

Z upływem czasu, na który została zawarta
Za porozumieniem stron
Poprzez wypowiedzenie przez wynajmującego w przypadkach przewidzianych w umowie (np. zaleganie z czynszem)

W przypadku konieczności eksmisji, wynajmujący może skorzystać z uproszczonej procedury dzięki notarialnemu oświadczeniu najemcy. Wystarczy złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, co pozwala na przeprowadzenie eksmisji bez konieczności prowadzenia długotrwałego procesu sądowego.